Wertgutachten für Ihre Immobilie aus Berlin-Brandenburg im Überblick

Wer den Wert einer Immobilie richtig einschätzen will, kann einen Sachverständigen mit einem Wertgutachten beauftragen. Bei einem Wertgutachten wird der aktuelle Verkehrswert der Immobilie durch eine aufwendige Analyse ermittelt.

 Als Verkehrswert oder Marktwert wird der geschätzte Verkaufspreis bezeichnet, den die Immobilie zum aktuellen Zeitpunkt einbringen kann. Wenn Sie eine Immobilie in Berlin-Brandenburg kaufen oder verkaufen wollen, ist ein Wertgutachten eine sinnvolle Investition. So gehen Sie auf Nummer sicher, dass Sie als Verkäufer nicht zu wenig verlangen oder als Käufer zu viel bezahlen.

Um den aktuellen Wert einer Immobilie zu ermitteln, wird mit dem beauftragten Immobiliengutachter zunächst ein Vor-Ort-Termin vereinbart. Hier wird die Immobilie von dem Experten genau unter die Lupe genommen. Es erfolgen eine Sichtprüfung von innen und außen, eine Überprüfung der Bausubstanz und die Suche nach Baumängeln oder Schäden.

Anschließend wird der Grundstückswert ermittelt. Die Grundstückswerte liegen im urbanen Bereich, wie etwa in Berlin Neukölln, Schönberg oder Steglitz-Zehlendorf, in der Regel deutlich höher als im angrenzenden Bereich, wie in Dahlewitz, Rangsdorf, Blankenfelde-Mahlow, Königs Wusterhausen, Ludwigsfelde, Mittenwalde, Zossen, Großbeeren, Stahnsdorf, Teltow oder Kleinmachnow.

Neben der Vor-Ort-Begehung zieht der Immobiliensachverständige für ein Wertgutachten verschiedene Unterlagen heran:

• Auszug aus dem Grundbuch vom Grundbuchamt
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis vom Bauordnungsamt
• Auszug aus der Flurkarte vom Katasteramt
• Bauzeichnungen, wie Grundrisse, Schnittzeichnungen usw.
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Belege über erfolgte Modernisierungen

In speziellen Fällen kommen zusätzlich auch noch folgende Unterlagen in Betracht:

• Vermietete Immobilie: Mietvertrag
• Eigentumswohnung: Aufteilungsplan, Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen usw.
• Denkmalgeschütztes Gebäude: Denkmalbescheid
• Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag mit Nachweis über Erbbauzinsen

Je nach Immobilienart kommen nach der Sammlung aller wichtigen Daten bei der Berechnung des Verkehrswerts unterschiedliche Wertermittlungsverfahren zum Einsatz:

Bei unvermieteten Immobilien wird in der Regel das Vergleichswertverfahren verwendet. Hier wird die Immobilie mit Objekten verglichen, die in Bezug auf Lage, Zustand, Ausstattung etc. mit der zu bewertenden Immobilie vergleichbar sind.

Bei vermieteten Immobilien in den Bereichen Wohnen und Gewerbe wird auf das Ertragswertverfahren zurückgegriffen. Hier wird neben dem Bodenwert auch die erzielbare Rendite in die Wertermittlung mit einbezogen.

Das Sachwertverfahren kommt dann zur Anwendung, wenn die beiden anderen Verfahren nicht möglich sind, etwa weil es keine vergleichbaren Immobilien gibt. Hier wird sich auf den Bodenwert und den Gebäudesachwert bezogen.

Soll eine Immobilie verkauft werden, wird in der Regel das Vergleichswertverfahren genutzt, da hiermit eine realistische Marktwertabschätzung erfolgt, wenn dem Gutachter ausreichend Vergleichsdaten zur Verfügung stehen.

Die Ergebnisse werden in einem Gutachten von meistens 10 bis 30 Seiten oder sogar mehr zusammengefasst. Das Gutachten enthält nicht nur die Berechnungen, sondern auch genaue Begründungen, wie der Wert genau ermittelt wurde. 

Wie bereits erwähnt, werden die Ergebnisse der Wertermittlung bei einem Wertgutachten auf vielen Seiten und mehr ausführlich begründet.

Ein Kurzgutachten besteht in der Regel nur aus wenigen Seiten und es wird auf Details zu den Wertefaktoren und auf umfangreiche Erläuterungen verzichtet. Dadurch ist ein Kurzgutachten günstiger als ein Wertgutachten.

Allerdings eignet sich ein Kurzgutachten höchstens für eine erste Markteinschätzung des reellen Verkaufswerts einer Immobilie. Da ein kleines Gutachten keine fundierte Auskunft über die Immobilie gibt, reicht es vielen Banken und Kaufinteressenten nicht aus. Stattdessen wird meistens ein ausführliches Wertgutachten gefordert.

Wenn das Wertgutachten fürs Gericht gebraucht wird, etwa bei Erbstreitigkeiten oder rechtlichen Auseinandersetzungen bei einer Scheidung, ist ein Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch notwendig. Dies muss von einem zertifizierten, von der Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt werden und verursacht entsprechend hohe Kosten.

Deutlich günstiger sind die Wertgutachten von freien Immobiliensachverständigen. Wollen Sie einfach ein Haus oder eine Wohnung zu einem fairen Preis verkaufen, reicht solch ein Wertgutachten eines freien Immobiliensachverständigen völlig aus. Durch viel Erfahrung legt der freie Gutachter den Wert der betroffenen Immobilie dar, sodass Sie eine gute Verhandlungsgrundlage haben.

Sie benötigen ein Wertgutachten für Ihre Immobilie in Teltow-Fläming, Dahme-Spreewald, Potsdam-Mittelmark oder in Berlin Neukölln, Schönberg oder Steglitz-Zehlendorf? Immobilienmakler Thomas Dölling von do-plan Immobilien kennt den aktuellen Markt genau und schätzt den möglichen Verkaufspreis für Ihre Immobilie realistisch ein.